物件評価の見方

<分析の一例>

(2009年8月30日現在)

62

85

評価内容   スコア 平均
スコア
将来性
9 7
割安度
4 5
施設満足度
6 6
維持管理度
2 5
家賃健全度
5 6
パワフルスコア

 パワフルスコアは弊社が各物件に対してスコアリングを行った数値です。
 将来性、割安度、施設満足度、維持管理度、家賃健全度のスコアをもとに算出しています。
 スコアが高いほど評価が高いと考えられますが、スコアリング時点では信頼性の高い独自の分析データを交えながらも物件データの多くを売主側から提供された資料に依存している為、中には精度が低いものや裏付けの取れていないものを参考としている場合もありますので、全てが確実性を伴うものではありません。
 スコアは大まかな目安としてご検討にお役立て頂ければと考えて作成していますのでご注意ください。

平均スコア・・・スコアリングを行っている全物件の平均値です。

将来性スコア (スコアが高いほど、将来性が高いことを示します。)

  1. 道路幅員拡幅の可能性
  2. 周辺及び該当地区の再開発
  3. 周辺及び該当地区の交通網の整備
  4. 周辺及び該当地区の商業施設の開発計画

上記4つをもとに対象物件入居者に将来与える利便性向上の可能性と
周辺及び該当地区の不動産価値向上の可能性を合成し1~10のスコアで計算しています。

利便性向上は将来の賃料水準と入居率の維持に影響を与えます。

不動産価値向上は将来資産売却時の価格の底堅さに繋がります。

割安度スコア (スコアが高いほど、割安度が高いことを示します。)

  1. 相場、路線価格、及びは固定資産税課税標準額と比較した土地価格
  2. 建物再調達価格と比較した建物価格
  3. 建物減価償却後残存価格と比較した建物価格
    建物推定残存価格又は固定資産税課税標準額と比較した建物価格

上記3つをもとに物件の資産価値と物件価格の誤差を合成し1~10のスコアで計算しています。

割安度は金融機関の融資審査時にどのような担保評価をされるかの目安になります。
割安度が高いほど、自己資金の割合を抑えた購入がし易くなります。
※金融機関の融資審査では資産価値(割安さ)だけでなく収益還元率も評価の対象となります。

施設満足度スコア (スコアが高いほど、仕様充足度が高いことを示します。)

  1. 室内間取り配置の妥当性
  2. 付帯設備の充実度
  3. 防犯性能
  4. 自転車置き場など共用部分の施設充実度
  5. デザイン、眺望

上記5つをもとに入居者の施設満足度を合成し1~10のスコアで計算しています。

施設満足度の高さは入居者募集時の早期成約や入居者の長期居住に繋がり、物件全体の稼働率に影響を与えます。

仕様充足度のスコアが低くても物件購入後に設備投資を行えば大きく改善させることが可能です。

施設満足度が低い物件ほど売主の売却額が低額となりやすく、割安度のスコアは高くなる傾向が見られます。

維持管理度スコア (スコアが高いほど、維持管理度が高いことを示します。)

  1. 建物の維持・改修度及び付帯設備の新設度。
  2. 所有者の施設保守度。
  3. 所有者の入居者募集能力度。

上記3つをもとに維持管理度を合成し1~10のスコアで計算しています。

建物の劣化や古くなった付帯設備の消耗が激しいと物件購入後に改修費や交換費の負担が発生しやすくなります。
又、古びたイメージの外観や旧型の設備は家賃に影響を与えます。
【例】 新築=維持管理度(高)
    中古物件=維持管理度(低)

施設保守度(清掃)が低いと、入居者の住み易さが損なわれ、家賃水準や稼働率の低下を招きます。

入居者募集能力度が低いと家賃水準や稼働率の低下を招きます。

維持管理度の高さは物件の優良さを現しますが、反面、売主の売却額が高くなりやすく割安度が低くなる傾向が見られます。
一方、維持管理度の低さは売主が物件を過小評価することが多く割安度が高くなる傾向が見られます。

維持管理度の低い物件は所有者及び管理会社が変わることにより家賃水準や稼働率が大幅に改善され、超優良物件となる可能性も秘めています。

家賃健全性スコア (スコアが高いほど、家賃健全性が高いことを示します。)

  1. 募集賃料及び契約賃料を相場と比較した場合の妥当性。
  2. 長期在住の安定入居者数。
  3. 入居者との契約解除条件。

上記3つをもとに家賃健全性を合成し1~10のスコアで計算しています。


家賃健全性スコアは中長期の事業収入の誤差が予測できます。
【例】 スコアが高い ⇒ 中長期の事業収入の誤差(小)
    スコアが低い ⇒ 中長期の事業収入の誤差(大)

相場と比較して賃料設定が総じて高い場合、購入後に家賃水準が下落する可能性が高くなります。

安定入居者の存在は稼働率を向上させてくれます。

契約解除条件の内容は、入居者の退去時に生ずる家主側のお部屋の原状回復費の負担割合の多寡に影響を与えます。

2. 3.については個人情報保護等により所有者側より開示されない場合が多く、その場合のスコア計算は1.を元に計算しています。

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