各質問をクリックされますと回答をご覧いただけます。

【資金調達について】

現在、収入はありません。収入が無くても融資は受けられますか?
 受けられます。
定年退職後の方でも融資は受けられています。
御相談頂ければお客様の資産状況に応じて金融機関を御紹介致します。
尚、連帯保証人に所得が有る場合、本人と連帯保証人の所得や資産状況が合算されて評価されますので、より有利な条件での御借入れが可能にもなります。
女性でも金融機関は融資をしてくれますか?
 主婦の方、独身の方、いずれも融資を受けることは可能です。
単独で融資を申し込まれると、金融機関によっては審査が厳しくなる場合もありますが、連帯保証人を付けることができればお借入れは可能です。
融資を受けるには保証人が必要ですか?
 年齢が若い場合や法人で代表者が連帯保証人になる場合、実質不要となりますが、原則は必要とお考え下さい。
配偶者、御両親等であれば返済能力は問われませんので御相談されることをお薦めします。
有利な金融機関を教えてください。
 金融機関の融資条件はお客様の所得や資産、購入物件の担保評価や収益力により変わります。
弊社では金利、融資額、返済年数等の優先度を元にお客様にとって最も有利な金融機関を御紹介しています。
自己資金はどのくらい必要ですか?
 多ければ多いほど有利な条件で融資を受けることができますが、通常は購入物件価格の10%~15%程度です。
所得や資産状況、購入する物件、金融機関とのお付き合い次第では自己資金無しで購入することも可能です。
また、自宅等、他に所有する不動産があれば担保に入れることで自己資金代わりにすることも可能です。

【不動産経営を始めるにあたって】

複数棟のビル・アパートを購入していく為にはどのようにすればよいですか?
 なるべく最初の1棟めで自己資金を使わないことです。
頭金は1棟あたり物件価格の10%~15%に留め、返済年数を長めにしてキャッシュフローが良くなるように融資を受けます。
1棟目の購入により所得が増えていますので、2棟目時点で負債は増えているものの融資は受けやすくなっています。
3棟目以降も同様となりますが、できれば各ビル・アパートからの収益は次の物件購入時の頭金となるよう積立ておかれればより早いペースで購入を進めることも可能となります。
公務員でも購入は可能ですか?
 可能です。
公務員の方は一般の会社員と比べ金融機関の審査が甘くなる傾向があり、より有利な条件での借入が可能です。
前問の通りに積極的に購入を進めれば退職までにかなりの資産形成ができるはずです。
尚、公務員の場合、各団体、省庁により公務員の兼業規定がありますので事前に確認しておいた方が良いと思います。
空室の多いビル・アパートの購入は不安に感じますが大丈夫でしょうか?
 入居状況の良し悪しと物件の良し悪しが一致するという訳ではありません。
購入後に即、多くの家賃収入が入るのは入居状況が良い物件ですが、空室が多い物件でも、所有者や管理会社が変わることで募集方法の改善や設備面の“てこ入れ”などにより2~3か月で満室にしてしまうことも可能です。
通常、入居状況の悪い物件は販売価格が下がる傾向が見られますので、結果的に優良物件となる場合もあります。
不安を感じるのはもっともですが、事業計画を事前に練ってからの購入ならば問題はありません。
新築(築浅)物件と中古物件どちらが有利でしょうか?
 新築物件にも中古物件にもそれぞれメリットがありますので一概にどちらが有利とは言えませんが比較してみましょう。

 新築のメリット
 ①メンテナンスの負担が少ない
 ②減価償却の残りが多く節税が可能
 ③最新の付帯設備が備わっている
 ④返済年数を長めにできる
 中古のメリット
 ①利回りが良い
 ②購入後すぐに家賃が収入になる
 ③購入前に入居実績が把握できる
 ④融資が受けやすい

 それぞれのメリットに特徴があります。
『新築』、『中古』と分けて検討するのではなく、御自身の購入目的や状況に応じて物件選択をしていかれた方が良い物件が見つかるかもしれません。

【購入後の費用】

ビル・アパートの購入後、定期的にかかる経費は何がありますか?
定資産税などの租税公課、共用部分の電気代や照明器具の交換費用、入退去に関わるリフォーム費用、火災保険料、管理会社への管理委託費用、清掃費用、募集時の広告料が一般的なものです。
委託する管理会社によって定期的な経費は異なります。
CIFO株式会社が管理をする場合、入退去に関わるリフォーム費用の御負担が貸主にかからない契約方法を入居者と交わしています。
また、募集条件によっては広告料の御負担がかからない方法も御提案しています。
その他に、エアコンや給湯器等の付帯設備の故障に備え改修建物の築年数や状態により一定額を修繕費用として積み立てておくことが必要です。

※広告料・・・入居者募集時に賃貸業者へ支払う入居促進費用。
         通常は家賃の1か月相当分を成約時に貸主が支払っています。
ビル・アパートの修繕費はどのくらいかかるのでしょうか?
 購入時の状態により将来掛かる修繕費は変わります。
先々必要になる経費であることは間違いありませんので準備はしておかなければなりません。 
目安としては新築物件の場合、10戸程度までの物件なら月1万円程度見ておけば良いでしょう。
エアコンや給湯器等の電気系統のある付帯設備は、稀に10年未満で故障することがありますが、建物自体では10年未満で修繕費が掛かることは新築物件では少ないと考えられますが、10年目以降に備えてしっかりと積み立てしておきたいところです。
中古物件の場合は、購入直後に設備の故障や建物の補修が必要となることも考えられます。
購入前に建物の状態や築年数をふまえ修繕費を事業計画に組み込んでおきましょう。
弊社では購入後に想定される修繕費の積算もしておりますので御相談下さいませ。

【節税】

ビル・アパート経営を始めると節税効果はありますか?
土地を所有されている方が不動産経営を始めると相続税対策や節税に有効と言えます。しかし、当サイトを御利用の不動産を新たに購入される方の場合、相続税対策にはなるものの、節税としての効果は1年~2年でほとんど無くなってしまいます。

  節税効果を得るためには、建物の減価償却費や経費等が賃料収入を上回ってしまう収益力の低い物件を購入しなければ赤字分を給与所得と損益通算することにより税金の還付を受けるという節税効果は得られません。
CIFO株式会社では御客様になるべく収益力のある物件を御提案できるようにと心掛けていますので節税効果はありません。
大きな収益を上げ、その中から税金を払う“前向きな”投資方法とお考え下さい。
会社設立や青色申告等、不動産経営時の節税対策を教えてください。
【会社設立による節税】
 事業用の不動産を継続的に購入し、将来、収益が900万円を超えるようであれば個人の税率と法人の税率の差を利用した節税ができます。
また、家族などへ所得を分散させ易くもなります。
尚、設立時に掛かる費用は25万円~30万円程度です。

【青色申告による節税】
 5棟(台)10室以上の事業規模を確保すれば青色申告を行うことが可能で、夫婦併せて103万円の青色申告専従者給与の控除を受けることができるようになります。    

 上記の他にも建物購入時の消費税還付や事業経営に必要な物を経費で購入することもできます。  
内容により出来ない場合もありますので詳しくは税理士に御相談下さいませ。

※ 決算・確定申告時の税理士報酬の目安 
  個人・・・3万円程度
  法人・・・5万円程度

【その他】

ビル・アパートの火災保険の保証内容を教えてください。
 保険会社により内容は異なりますが、住宅総合保険の加入により火災はもちろんのこと、落雷、台風による災害、洪水による床上浸水、給排水管からの漏水、盗難による被害等、さまざまなリスクに備えることができます。
  また、保険金額の設定方法については、築後経過年数とは関係なく現在同じ建物を建てた場合にかかる金額(=再調達価額)で設定することが望ましいと言われています。
経過年数を差し引いた「時価」を保険金額として契約してしまった場合、万が一火災等の事故で損害を受けたとしても十分な保険金が支払われない可能性が高いということです。
  さらに「家賃収入特約」というオプションを付けられる保険会社もあり、事故によって賃貸物件の家賃収入が入らなくなった場合の損失額を補償することもできます。
金利上昇リスクはありませんか?
金利の上昇は返済額の上昇を意味しますので避けたいものです。
 融資を受ける際、変動金利より若干割高にはなりますが固定金利を選択することで一定期間金利の変動を回避することは可能です。
  固定金利の期間は金融機関によって異なりますが、一般的には最長10年としている場合が多いようです。
参考までに主要行が変動金利の基準とする日銀の短期プライムレートの推移を見ると、金利が2%を割り1.625%となった平成7年9月以来、最も金利が上昇したのは平成19年3月の1.875%、最も低下したのは平成11年11月の1.375%です。
変動差は僅か0.5%で大きな変化ありませんでした。


【短期プライムレート】
平成 7年 9月 1.625% ← 平成に入って初めて2%を割る
平成11年11月 1.375% ← バブル後最も低下
平成19年 3月 1.875% ← 平成7年9月以降のピーク
平成21年12月 1.475% ← リーマン・ショックの約1年後

※三井住友銀行のアパートローンの場合、短期プライムレートに金利を1.0%上乗せしたものが変動金利となっています。