投資用物件専門のCIFO株式会社だからできるビル・アパート再生のご提案

CIFO株式会社は、賃貸不動産の管理や新築ビルの企画・デザイン・設計・施工を行っており、幅広い業務のノウハウを共有しています。   

  このことを活かし、建物改修や修繕の御提案時に、購入時の事業計画や賃貸事情、将来の転売計画、そして施工価格などの“バランス”を踏まえ、単なる改修や修繕に留まらない“効果を高めるアイデアと事業性を損なわない価格”でビルやアパートの再生を提案するように努めています。

CIFO株式会社のビル・アパート再生5つのポイント

収益を上げるために始めた不動産経営、当初の経営計画への影響を最小に抑える修繕や改修を行えるよう検討を行います

・あらゆる修繕・改修工事において常に入居促進を意識します。
・事業計画に大きな影響を与える入居者の動向を考慮します。
・工事の際のちょっとしたアイデアが入居者の満足感に影響を与えます。
・付加価値を与え、賃料アップや稼働率アップに繋げます。

 事業用物件の整備、保守、修繕は一般住宅の工事と比べ、世帯の数の多さや世帯ごとの事情などにより、簡単には進めにくく家主や入居者に与える負担も大きくなりがちです。
  工事を行うに当たっては、整備、保守、修繕の頻度や作業が入居者へ与える影響を少なくする工夫をしておかなければなりません。
  “将来の整備、保守が不要”の工事は難しい事です。
けれども、将来、整備、保守、修繕を行う際の負担軽減を考えた工事ならば行うことは可能です。
弊社では、将来を見据え家主と入居者、両方の負担を軽減できる提案を行うよう心掛けています。

 不動産経営を始めると、『新装オープン』を意識し、老朽部分の補修や入居促進を考えてグレードアップを考えたくなるものです。
  けれども、建物存続に関わる重大な損傷や入居者に不便をかけている状態の箇所は早急に改善するべきですが、それ以外のものに関しては慎重に判断しなければなりません。 なぜなら、自己満足でお金を掛けることは“リスク”だからです。
  “リスク”があるのなら“リターン”を得なければいけません。
  弊社では費用対効果を考えた事業計画を立て、最小の費用で最大の効果が生まれることにこだわり提案を行います。

 『ビル・アパート再生への御提案』は管理を委託されるお客様のみのサービスとして行っているものです。
 通常、万が一の不具合は管理委託中に起こるものです。
 弊社では不具合の早期の発見の為、定期的な建物の巡回を行っており、軽微なものであればその場での補修にも対応しています。
  また、入居者からの不具合の相談にも迅速に対応していますので改修・修繕後も安心して不動産経営が行えます。

満室再生アドバイス 

 中古物件購入検討(保有)時には、空室の多さを意識する物件がありがちですが、それは入居率低迷懸念から来る将来の返済不安が売主の売却理由になっているケースや、相続などにより所有者が変わり募集意欲が低下した状況で売却に至っているケースなどがあるからです。
 
  『空室が多い=良くない物件』となりがちですが、実際にその空室の多くは 入居者がお部屋選びで必須としている設備の不足や、物件管理力の不足に依るところが多く、てこ入れ次第で飛躍的に物件価値を向上させる事が可能です。
  発想を転換して『空室が多い=安く買いやすい物件』と考え、“安く買えた分で必要な設備投資を行い、魅力ある物件に作り替え満室物件にする”という検討方法も優良な物件を発掘する手段となります。

 では、購入後どのような設備投資を行えば満室物件となるのでしょうか。

空室の原因と負担

空室を満室に変えるには、空室の原因を把握しておかなければなりません。
空室の原因を改善すれば、おのずと満室となるわけですが、主な空室原因は次のものと考えられます。

【主な原因】これを改善すれば入居UP!
 ①管理会社の募集能力
 ②募集条件のずれ
 ③清掃不足
 ④共用部が暗い
 ⑤見た目が古い
 ⑥仕様古い
 ⑦設備不足
費用負担を考えまずは①②③④で検討
次に⑤⑥⑦で検討

原因が究明されれば、あとは費用負担の少ない順に改善し効果を確認にしていけば良いのです。
弊社では原因の究明をまず行い、無駄な費用負担が発生しない改善の提案により御客様の物件を満室へと導くようにしています。

※詳細は購入の御検討時に弊社の不動産投資アドバイザーにお尋ねください。

こんな改修もやりました(改修事例)

費用負担を少ない提案をすることが、弊社の腕の見せ所ですが、こんな御提案をしたことがありました。
大成功事例を御紹介します。

テソロ天神改修工事収支比較表

改修工事項目

改修工事項目

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