不動産投資を始める目的は?

  老後に“お金の苦労と不安から解放された人生”=“ファイナンシャルフリー”を送り続けるためには、リタイアまでにキャッシュが3000万円、投資に3000万円、合計6000万円ぐらいの資産づくりが必要であると言われています。

  不動産とその他の投資との比較においても幾つかの投資方法を述べましたが、ここでは、その中でもっともバランスの良かった不動産投資により無理の無い方法でファイナンシャルフリーを達成してみましょう。

  現役引退迄に無理なくファイナンシャルフリーを達成するには・・・。

  6000万円を超える資産を目指そうとして好条件の物件を選ぼうとすると、なかなか物件が見つからず投資を開始するまでに時間がかかり過ぎてしまいます。また、表面上で好条件の物件には何らかの理由がある場合がありリスクが高くなる恐れもあります。
  『6000万円を確実に得ることを最優先する』位で投資を始めるのが丁度良い考え方と言えます。
“手堅さ”はどんな投資においても重要です。

  年率7%で運用すれば投資資金は表の通り10年複利で2倍になります。

年数 投下資金(元本) 金利 運用益
1年目 1,000,000円 7% 70,000円
2年目 1,070,000円 7% 74,900円
3年目 1,144,900円 7% 80,143円
4年目 1,225,043円 7% 85,753円
5年目 1,310,796円 7% 91,755円
6年目 1,402,551円 7% 98,178円
7年目 1,500,729円 7% 105,051円
8年目 1,605,780円 7% 112,404円
9年目 1,718,184円 7% 120,272円
10年目 1,838,456円 7% 128,691円
10年間の運用益累計 967,147円



  ヒント1、2の実践が達成方法ですが、2の方法を元にして65歳までに6000万円を得るには原資はどの程度必要で期間はどの位かかるのでしょうか。
  下図は開始する年齢時に原資がいくら必要かを表にしたものです。

開始する年齢 必要な原資
25歳 400万円
35歳 800万円
45歳 1600万円
55歳 3200万円



 ご覧の通り、若いうちから始めると大変楽に達成することができますね。
 また、原資があるのなら可能な限り運用に回しておけば、より早く達成することができます。

  ここまでは、通常の投資により資産運用した場合のファイナンシャルフリーの達成方法ですが、不動産投資を用いレバッレジ(ローン)を駆使すれば、より短い期間、少ない原資であっても達成できます

【35歳で自己資金400万円を元手に不動産投資を始めた例】 

投資期間 棟 数 購入
年齢
投入資金 購入不動産
利回り
借入
金利
運用差益 差益累積
(10年)
1~10年
(35~44歳)
1棟目 A 35歳 400万円 3000万円 7% 3% 132万円 1,320万円
11~20年
(45~54歳)
 
2棟目
A       7% 3% 132万円 1,320万円
B 45歳 800万円 6000万円 7% 3% 264万円 2,640万円
21~30年
(55~64歳)
 
 
3棟目
A       6%   180万円 1,800万円
B       7% 3% 264万円 2,640万円
C 55歳 1600万円 9000万円 7% 3% 408万円 4,080万円

65歳時の差益累積  1億3,800万円

(条件)
①B購入時の投下資金はAの運用益を利用する
②C購入時の投下資金はA・Bの運用益を利用する
③借入金の返済期間は20年、AはC購入時点で返済終了とする
④20年以降のAは建物老朽化に伴い利回り6%に低下とする


 上図のように35歳で自己資金400万円を元手に不動産投資を7%の年利回り始めれば、建物の減価償却や30%程度の税金を考慮しても65歳までに6000万円の資産形成が可能です。

  また、ローン完済後や減価償却後においても不動産投資は入居者の需要がある限り収益を上げ続けてくれますので表のAと同様、Bについても65歳時に20年でローンが完済されているとすれば、仮にA・Bの利回りが老朽化により6%程度に低下したとしても2棟から500万円以上のキャッシュが生まれることになります。
  更にCからの収益も加算すれば、まさにファイナンシャルフリーですね!


 定年が間近の方でも所得がある今ならまだ間に合います。
 所得が無くなると条件が有利な民間の金融機関は融資に慎重になってしまいます。
 預金を取り崩す生活とならないよう退職前に購入しておきましょう。
 
(退職後の方へ)
  退職により所得が無くなっても退職金や預貯金の利用や、自宅などの不動産を担保にすることで金融機関からの融資を受けることは可能です。
  また、1棟目を購入することさえできれば不動産所得により金融機関からも現役時代と同様と見られやすくなり、2棟目の購入までも視野に入れることが可能になります。
  退職後であっても、不動産投資を行うことで『預金を取り崩す生活』や『倹約生活』という貧乏定年から解放されます。
 
  そして、引退後においても、収入源を保有していることにより“資産形成ができる”という夢と喜びを老後の人生に与え続けてくれる筈です。

 チャンスがある方ならチャレンジあるのみです!


 収益の再投資を行いながら2棟、3棟と複数の購入を繰り返して行けば資産は急拡大していきます。
  また、株式投資で銘柄分散によりリスク軽減を図るのと同様、不動産投資においても異なるタイプや立地で複数の物件を組み合わせて行けばリスク軽減を図ることができます。
  更には、複数棟保有していれば、現金化を図る為に1棟を仮に売却しても収益はゼロになることは無く、いろいろな状況に対応できます。  
  このように複数棟の保有は様々なメリットがあります。
  複数棟の保有を目指しましょう。

【複数棟の保有を目指す上での注意点】
良くある失敗例としては次のようなケースがあります。
優良物件狙いで物件選択のハードルが高くなり1棟を購入するまでの時間が掛かり過ぎてしまう。
又はいつまでも買えない。
という失敗。

2棟、3棟と積み重ねて行くまでに多くの年数を費やしてしまいます

目的を達成する為の一定の条件を満たしているならば、早期に購入を進めて行くことも大切なことです。

参考文献 『バフェット式 投資の法則』(イースト・プレス)